重生之实业大亨

也是因为贷款比较困难,而且贷款利息又高，所以李卫东旗下的企业,在扩张的过程当中,几乎没有去寻求银行贷款，而主要是使用了自己的现金流。

电器厂方面，主要是做家电产品代工，这属于劳动密集型产业，实际上是只负责生产，不负责销售,虽说是赚个辛苦钱,但并不用承担市场风险。

无论产品能不能卖出去，我先把加工费赚到手了。这是代工企业的一个特点，只在建厂的时候，需要比较大的资金，一旦生产进入到正轨，现金流就比较健康了，对于银行贷款的需求并不大。

但是批发商城就不一样了，批发商城不是制造业，而是与商业有关，准确的说的是商业地产。

商业地产也是地产，做地产这一行，不去找银行贷款，而是自己拿真金白银出来，那岂不是憨憨？

李卫东的批发商城想要继续扩张，就必须要解决贷款的问题。

……

吴行长泡了上好的普洱，亲自给李卫东添上了茶，同时开口说道：“李董事长，不是我不想贷款，而是现在的企业贷款的确是有些困难。

你也知道，前些年有很多的企业倒闭，我们银行发出去的贷款也都打了水漂，只给我们带来了巨大的损失，所以最近两年贷款总体是收紧的，审核也比较严格。

就拿我们行说吧，但凡是超过300万的贷款，都得上报省行，超过1000万的话，得上报京城的总行。你要的这个贷款金额，不光得上报，还得总行批准才行。”

李卫东拿起茶杯抿了一口，接着说道：“吴行长，据我所知国企贷款还是很容易的吧？别的企业我就不说了，运输公司那边要建新汽车站，这贷款可是马上就批准了！

要说起来，运输公司最近几年的效益可不怎么样，他们把车都卖给了个人，客运线路也都承包出去了，就靠着收承包管理费才有点收入。”

“运输公司毕竟是国有企业嘛，好歹有国家兜底。而且新汽车站项目，也是市里面规划的重点项目，算是民生工程，我们放款也比较安心。”

吴行长话音顿了顿，接着说道：“李董事长，你要建的那个批发商城，毕竟是商业项目，是有风险的，而且资金数额这么大，总行那边批准的可能性并不大。”

“那我抵押贷款，这样总行了吧！”李卫东开口问道。

“如果有抵押的话，我倒是可以试着说服一下总行领导。”吴行长接着问道；“李董事长，你打算拿什么做抵押？事先说好，机器设备和货物抵押，我们可不收的。”

曾经的银行是愿意接受机器设备和货物抵押的，特别是在九十年代，很多企业为了获得资金，将生产设备和产品，抵押给银行以获得贷款。

然而机器设备这种东西，折旧速度实在是太快了，更何况很多企业抵押的机器设备，原本就比较老旧了，日后他们还不上钱，银行收回来的机器设备只能当废铁卖。

货物抵押的情况也差不多，很多企业缺少资金，归根结底就是因为他们生产的产品比较老旧，已经适应不了市场需求，产品卖不出去，企业自然就缺钱了。

企业自己都没办法把这些产品卖出去，银行又怎么可能找到到销路？所以这种抵押物即便是落入到银行的手里，就跟分配差不多。

如此算来，无论是用机器设备作抵押，还是用货物做抵押，银行都是亏钱的。

吃一堑长一智，银行也知道机器设备和货物处置起来太麻烦，而且还收不回成本，因此干脆就不接受机器设备和货物抵押了。

李卫东很清楚这里面的门道，于是他开口说道；“我可以用批发商城的土地和房产进行抵押。”

吴行长微微一皱眉，随后开口说道；“李董事长，我记得纺织品批发商城已经抵押出去了，你们正在建那个小家电批发商城，不就是用那笔贷款建起来的么？”

“小家电批发商城已经建好了，我可以用这个小家电批发商城作为抵押，申请一笔贷款。”李卫东开口说道。

“这恐怕很难。”吴行长接着说道：“当初我们愿意接受纺织品批发商城作为抵押，主要是因为纺织品批发商城成功的开起来了，你们收的租金和管理费，可以偿还这笔贷款。

但是现在小家电批发商城都还没开业呢，我们也不知道这个项目能不能赚到钱。如果这个项目不成功的话，那只能算是一栋没用的空建筑，不值钱的。”

“就算小家电商城搞不起来，不还有土地么！”李卫东开口说道，但话刚出口，他马上意识到，这是2000年，而不是二十年后，土地并不值钱。

果不其然，吴行长开口说道：“土地这东西又值不了几个钱，所拿到的到款非常有限。”

后世的话，住房抵押贷款大概要打个七折，商铺是六折，厂房和土地使用权抵押是五折，学区房和旺铺的抵押比例会高一些。

然而在2000年的时候，房价还没有上涨，房地产的抵押折扣要比未来低得多；土地的价格更是十分便宜，抵押不了几个钱。

李卫东思考片刻，开口说道；“这样吧，我可以用公司的股份作为抵押，来申请一笔贷款。”

“富康工厂或者富康农机的股份或许有可能，但商城管理公司的股份肯定不行。”

吴行长接着解释道：“目前商城管理公司的盈利，主要还是靠纺织品批发市场的租金，但是纺织品批发市场已经抵押出去了，这等于是一件抵押物，做了两次抵押，总行那边肯定通不过的。”

李卫东皱了皱眉头，富康工程和富康农机的股份，李卫东日后还有大用。

最起码两家企业都有上市的可能性，所以股权必须要清晰明确，若是拿去抵押的话，等上市的时候，证监会那边的审批或许会有麻烦。

吴行长则接着说道：“其实即便是你用富康工程或者富康农机的股份做质押，也得需要比较长的审核时间，你们毕竟不是上市公司，总行那要审核你们的财务报表，符合条件才敢放贷。”

用股份向银行贷款，属于质押贷款的一种，银行做的最多的质押贷款，也都是股票质押。

不过股票质押用的往往是上市公司的股票，因为上市公司的股票有一个实际的价格，而且财报也比较透明，银行可以清楚的了解到公司的情况。

如果不是上市公司的话，拿股份进行质押就比较麻烦了，银行要对股份的价值进行评估，也要查看企业的各项财报，必须得是盈利能力较好的企业，才会给予放贷。

至于中小企业的股份，通常是与质押贷款绝缘的。

“放贷时间太长，比较耽误事。”李卫东直接找了个借口拒绝道。

“那我也没有什么好办法了。”吴行长双手一摊。

李卫东沉吟片刻，然后开口问道：“吴行长，如果我申请房地产开发贷款，审批下来的可能性大不大？”

“这个嘛……”吴行长皱着眉头想了想，开口说道；“这方面我是真不知道，因为我这里还从没办过这种业务。

据我了解，目前申请房地产开发贷款的企业，都是大城市或者南方沿海地区的房产公司，特别是珠三角那边比较多。

咱们青河这种小地方，目前还没有个像样的房地产开发商，也没有人申请过这种东西，所以我不知道你们去申请，能不能成功。”

李卫东则开口说道：“我也知道申请房地产开发贷款有些困难，但事在人为嘛。我还是想试一试，所以流程方面的事情，就拜托吴行长了，至于其他方面，我来想办法！”

……

房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产建设的项目贷款，贷款时间一般不超过三年。

房地产开发企业想要拿到这种贷款，必须要先取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建筑许可证、开工许可证等等，商品房还要有预售许可证。

项目也必须要与申报用途与功能相符，项目的工程预算和施工计划须符合法律法规，而且投资方要事先投入至少30%的项目资金，这样才能从银行贷到余下的70%。

后世很多人说，房地产开发商用银行的钱建房子，指的其实就是这个房地产开发贷款。

因为这个贷款只要项目合规，证件齐全，然后投入30%的资金，就能拿到贷款，跟信用贷款差不多。

再加上房地产有预售的政策，房产开发企业可以提前卖房回笼资金，实际的投入资金其实是低于30%的，因此也有人说开发房地产是在空手套白狼。

而真正空手套白狼的，是那种拿着平面图，指着一片空地就违规进行预售。

等预付款收足30%的金额，然后再拿着这笔钱去银行申请房地产开发贷款，来完成整个项目，这样的话一分钱都不用出，百分百借鸡生蛋。

过去那些所谓房产公司资金断裂，产生了烂尾楼，十有八九都是那种情况。

房产公司先搞个规划图，或者挖个地基，甚至房子都开建了，就为了先收一笔预付款。

有的时候预付款凑不足30%，或者项目与申报不符，房地产开发贷款批不下来，资金链自然就断裂了，然后房子可不就烂尾了么！开发商把剩下的钱都卷走跑路了，吃亏的则是那些提前支付房款的人。

所以有关部门才会不断的提醒，买房一定要认准所谓的五证齐全，这不光是涉及到后来办房产证等问题，更是因为只有这五证齐全的项目，才能申请到房地产开发贷款，这个项目的资金链才有保障。

在2003年以前，这个房地产开发贷款的申请难度是比较大的。

一来是因为当时的银行还处于商业化转型阶段，对于放款比较谨慎。这要等到2004年国务院启动国有银行股份制改革，才开始改善。

更主要的原因是国家政策的因素，直到2003年6月份，央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，还在对房地产开发贷款进行管控。既然国家在管控，银行自然不会轻易放款。

直到2003年8月份，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是房地产行业著名的18号文件，要求“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，继续加大信贷支持力度”。

从那以后，房地产开发信贷才开始逐渐放开，有了银行信贷的支持，中国房地产企业也正式走上了崛起的道路。

而在2000年的时候，受到种种限制，大概只有背景比较深厚、关系比较硬朗的房企，才有机会拿到这个房地产开发贷款。普通的房地产企业，即便是符合资格，也很难申请到房地产开发贷款。

而且富康工程和富康农机，都是传统的机械制造企业，这种类型的企业，在企业运转正常的情况下，只要不上马大项目，是用不到融资的。

李卫东做的这些制造业，资金情况都比较的健康，用不着找银行贷款。

小狗健康本来就是靠卖保健产品起家，保健产品是真正的暴利，小狗健康更是富得流油，仔细算起来的话，过去的十年里，小狗健康反而是李卫东最大的收入来源。

富康工程的效益也保持稳步增长，这得益于国家在假设方面一直不断的投入，而且最近又刚刚拿下了印度的大订单，企业的现金流很充沛，都够再买块地建新厂区的了。

至于富康农机，前些年凭借着农用三轮车这款产品，获利丰厚，最近两年又依靠出售棉花收割机，保持了良好的业绩。

特别是银行开始商业化以后，就更讲究经济效益，每一笔贷款都是生意，都要注重盈利。这也加剧了民营企业贷款的困难。

金融行业注定是嫌贫爱富的，越是资金匮乏，需要贷款的企业，银行越是不愿意放款，而越是手里有钱，不需要贷款的企业，银行越是上赶着送钱。

事实上金融机构发放贷款，首先考虑的是资本的安全性，其次才是盈利性。

小狗电器公司，前些年靠着豆浆机、微波炉等高利润产品，赚了一些钱。后来李卫东发动价格战，小狗电器的产品大幅度降价，这部分的利润被摊薄了。

好在小狗电器成功的进军日本市场,并且通过卖美容产品,获得了丰厚的利润，资金流方面一直都是比较健康的。

银行无法核实企业提供信息的真实性，从而就无法判断企业真实的经营情况,所以干脆就为了资金的安全,选择不放款了。

我宁愿少赚点钱,也不能做亏本生意！

安全性比较好理解，就是钱给你了是不是安全，把钱借给别人，第一个要考虑的是钱会不会打水漂。

如果贷款者是企业,那么金融机构机会评估企业所属的行业、市场、竞争、经营、管理、技术等等一系列的要素，说白了就是你有没有还款能力。

九十年代初期，银行是求着别人贷款，那个时代动辄高达百分之十几的贷款利率，简直是合法的高利贷，银行自然是抢着往外贷款。

也是在九十年代的企业改革历程当中，有太多的企业破产倒闭，这也是使得银行产生了大量的呆账还账，因此银行对企业的贷款，也逐渐变得严格起来。

而很多民营企业,特别是中小型的民营企业,经营管理不规范,技术水平落后，企业信用不足,资产也非常有限，银行自然不愿意放款。

另外企业的现金流，也是银行考虑的一大要素,毕竟现金流才是银行还款的第一来源。

然而中小企业的财务报表通常没有经过专业的会计师事务所审计，而且走私账的情况很多，账目不尽不实，对于银行的参考意义也不大。

民营企业融资一直都是个难题，从银行贷款也一直都是很有难度的事情。

也是因为融资难的原因，大多数的民营企业在达到一定规模后，都会选择上市，来解决企业融资的问题。

当然也有资本家是单纯冲着圈钱去的，这一类人已经不能算是企业家了，真正的企业家，是不会为了单纯圈钱而融资的。

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